Jak funguje konec fixace hypotéky a co se o něm mylně tvrdí

Fixace hypotéky nekončí splacením dluhu, jen se končí sjednaná úroková sazba. Banka vám před koncem nabídne novou, vy se můžete rozhodnout pro ni nebo ji odmítnout. Kolem tohoto okamžiku kolují představy, které mohou stát peníze, ať už o automatickém skoku splátky, nebo o zdarma dostupném refinancování. Podívejte se, co z nich drží a co ne.

Omyl: sazba vždy vyskočí

Nová sazba se řídí nabídkou banky v době, kdy fixace skončí, ne sazbou, kterou jste měli. Může být vyšší, stejná i nižší, podle vývoje trhu a vašeho zadlužení. Často pomáhá i to, že dluh je po letech splácení nižší vůči hodnotě nemovitosti, a banka tak vidí menší riziko.

Splátka se mění i při stejné sazbě, pokud zbývající splatnost zůstane stejná, ale dluh je menší. Při vyšší sazbě se splátka zvýší, ale můžete ji vyvážit prodloužením splatnosti. Vždy si proto spočítejte celkové úroky, ne jen měsíční částku.

Omyl: musím zůstat u své banky

Konec fixace je okamžik, kdy lze bez většího omezení změnit poskytovatele. Refinancování znamená, že novým úvěrem splatíte starý, a obvykle je možné bez sankčního poplatku právě ke dni konce fixace. Konkrétní lhůty a podmínky najdete ve smlouvě, protože se liší.

Zůstat u stávající banky může být výhodné, když nabídne srovnatelnou sazbu bez nových nákladů. Zeptejte se ale, zda je nabídka vyjednatelná, protože u rozhodujících klientů se často upravuje. Porovnávejte celkové náklady, ne jen úrokovou sazbu v titulku.

Omyl: předčasné splacení je vždy zdarma

Mimo konec fixace může banka požadovat náhradu nákladů spojených s předčasným splacením a zákon o spotřebitelském úvěru stanoví její meze. Poplatek je tedy možný, výše závisí na smlouvě. Před jakoukoli mimořádnou splátkou proto ověřte její podmínky.

Ke dni konce fixace bývá splacení obvykle bez poplatku, což je důvod, proč se mimořádné splátky často plánují právě k tomuto datu. Zkontrolujte, do kdy musíte banku o splátce písemně informovat. Termíny nepřehlédněte, jejich zmeškání může vyústit v automatickou novou fixaci.

Omyl: refinancování je zadarmo

Přechod k jiné bance může přinést nižší sazbu, ale někdy vznikají náklady: odhad nemovitosti, poplatek za zpracování, přeregistrace zástavy a případné pojištění. Při malém zůstatku nebo krátké zbývající splatnosti se úspora na úroku nemusí zaplatit. Vyplatí se jednoduchý výpočet, za kolik měsíců se vám náklady vrátí.

Zeptejte se také, zda nová banka nabídne pokrytí části poplatků. Uvědomte si, že nový úvěr probíhá novým posouzením, takže rozhoduje vaše současná situace, ne ta původní. Pokud se mezitím zhoršil příjem, mohou být podmínky horší.

Omyl: když nic neudělám, nic se nestane

Banka obvykle před koncem fixace pošle nabídku a bez vaší reakce může smlouva pokračovat za standardních podmínek, které nemusí být nejlepší. Neodpovědět tedy znamená rozhodnout se, jen bez porovnání. Pozornost si zaslouží zejména výchozí nabídka, často méně výhodná než ta po vyjednávání.

Začněte tři až šest měsíců před koncem fixace, protože tolik času potřebuje i posouzení u jiné banky. Zkontrolujte smlouvu, vyžádejte si aktuální zůstatek a ověřte všechny poplatky. V případě pochybností se obraťte na nezávislého poradce nebo na zákaznický servis ČNB.

Zdroje

• Česká národní banka
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
• Ministerstvo financí ČR